Перспективы развития омского рынка недвижимости обсудили на конференции, прошедшей 4 октября в Творческом Доме «Сибирская пирамида». Для докладов были выбраны, пожалуй, наиболее острые на сегодня темы: проблемы регенерации ветхих кварталов, емкость рынка коммерческой недвижимости и сложности ипотечного кредитования. Спонсором Дня недвижимости на Фестивале архитектуры, дизайна и рекламы, в рамках которого проходило мероприятие, выступила медиа­группа «Премьер».

Снос пока идет негладко

Начальник аналитического отдела компании «НовоСтрой­КПД», официального представителя застройщика ЗАО «ЗЖБИ №6», Андрей Бондаренко поделился с участниками конференции опытом компании в расселении и сносе ветхих кварталов. Наибольшие проблемы возникают из­за отсутствия четких правил переселения. И, как следствие, возникает недоверие жителей к застройщикам, приступающим к регенерации квартала. Представитель застройщика разъяснил условия, на которых происходит расселение жильцов. Переселенец может выбрать один их двух вариантов – денежную компенсацию за свои «квадраты» либо другую квартиру в том же районе города по принципу «метр в метр».

В большинстве случаев схема эффективно работает, однако появляются и «проблемные» жители. Часть собственников коттеджей и капитальных жилых домов требует за свое имущество огромных компенсаций, а другая часть и вовсе отказывается покидать обжитые дома и землю. По словам господина Бондаренко, на сегодня единственным методом работы с такими жильцами остаются переговоры с привлечением представителей мэрии.

Как прогнозирует Андрей Бондаренко, у омских застройщиков со временем могут возникнуть трудности с реализацией жилья. Массовое жилое строительство при невысоком уровне зарплат омичей может обернуться обвалом рынка, а введенное в эксплуатацию жилье окажется никому не нужным. Возможностей же для снижения стоимости жилья практически не осталось. Если раньше можно было сэкономить, покупая квартиру на стадии котлована почти по себестоимости, то после вступления в силу федерального закона №214 о долевом участии в строительстве большинство застройщиков реализует только готовое жилье. Как известно, разница в цене составляет полтора­два раза.

Омичи к 2009 году насытятся шоппингом

Рынок коммерческой (торговой, офисной и гостиничной) недвижимости оценил в своем докладе генеральный директор компании Omsk Real Estate Group Дмитрий Сапунов. По его словам, с точки зрения инвестиций, Омск до сих пор не может избавиться от обидного звания последнего миллионника. Компании, начинающие региональную экспансию, обращают внимание на наш город в последнюю очередь. Тем не менее, в среде аналитиков все чаще говорится о приближающемся насыщении и даже переизбытке коммерческих объектов. Когда это произойдет и так ли страшна точка насыщения для игроков рынка?

По оценке компании Omsk Real Estate Group, в 3 квартале 2007 года суммарный объем торговой недвижимости, включая рынки, малые торговые площади, встроенные торговые помещения и торговые комплексы, превысил 942 тысячи кв. метров. На тысячу жителей приходится примерно по 200 «квадратов» торговли – это довольно низкая обеспеченность для города­миллионника. Например, в соседнем Новосибирске этот показатель 360, а в Астрахани – 600.

Однако уже в ближайшие два года ситуация кардинально изменится: из «недоразвитого» омский рынок перейдет в разряд конкурентного. С учетом высоких темпов роста омского рынка суммарная площадь торговой недвижимости в 2007 году возрастет более чем в 2 раза, в 2008 – на 101,5% и резко снизится в 2009. В основном прирост произойдет за счет строительства мегамоллов. Если сегодня объем площадей в крупных торговых центрах составляет 224 420 кв. м (лишь четверть от общего количества торговой недвижимости), то с учетом заявленных проектов в следующем году эта цифра вырастет до 730 тысяч, а к 2009 году объем площадей только в крупных комплексах достигнет почти миллиона «квадратов».

Потребности же омичей не столь высоки, и уже к 2008 году город может получить 50 тысяч «лишних» квадратных метров «шоппинга». Но ошеломляющих цифр не стоит пугаться, предупредил Дмитрий Сапунов, поскольку процент реализован­ных проектов крайне низок. Если прогнозы оправдаются, с рынка бу­дут уходить «некачест­венные» проекты, не соответствующие тре­бованиям рынка – по покупательским потокам, планировкам и т.д. Уже сейчас в Омске не редкость полупустые торговые комплексы со скучающими продавцами.

Гостиничная недвижимость Омска находится в ожидании прорыва, заявлено большое количество проектов, но на настоящий момент не реализован ни один из них. Однако в резком увеличении отелей, по мнению господина Сапунова, город сегодня не нуждается.

А вот насыщенность офисной недвижимостью невелика: сегодня представлено всего 190 тысяч кв. м офисных помещений (66 объектов) при потребности в 870 тысяч. «Поэтому заходить на этот рынок можно и нужно», – считает Дмитрий Сапунов. Компания составила сравнительную таблицу характеристик инвестиционных ожиданий для каждой отрасли недвижимости. Наиболее рентабельной остается торговая недвижимость: срок ее окупаемости составляет от 3 лет, доходность при реализации после строительства – от 200%, при эксплуатации (сдаче в аренду) – 30%. Строительство бизнес­центров окупается за 4­5 лет, доход при реализации может составить от 100%, а от аренды – 19%. Срок окупаемости отеля достигает 8 лет, при этом его продажа принесет 60%, а эксплуатация – 14%.

Ипотечные ставки пойдут в рост

Об ипотеке и инвестициях рассказали представители Сбербанка РФ – заведующая дополнительным офисом городского филиала Галина Щербак и кредитный эксперт Виктория Чернова. Их выступление вызвало оживленную дискуссию, по ходу выступления докладчики ответили на вопросы представителей агентств недвижимости, строительных компаний и других организаций, присутствовавших на конференции.

В завершении Гильдия участников омского рынка недвижимости объявила о начале конкурса «Профессиональное признание». Победители среди риэлторов, застройщиков, оценщиков, кредитных организаций и СМИ будут определяться по 14 номинациям, а подведение итогов и награждение пройдет 19 октября в День риэлтора.

Документ стратегического значения

В рамках Дня недвижимости фестиваля сотрудники ОАО ТПИ «Омскгражданпроект» провели презентацию генерального плана развития Омска, рассчитанного до 2025 года.
Заместитель главного архитектора Светлана Шевченко отметила, что прежний план развития города по некоторым пунктам был реализован всего лишь на 10%. Он был принят в 1970 году, а срок его реализации истек в 2000 году.

Новый план предполагает значительное расширение границ Омска. До 2025 года в городе планируется построить около 26 миллионов квадратных метров жилья при нормативной обеспеченности на одного человека не менее 30 квадратных метров. Будет вестись масштабная застройка Левобережья, особенно прибрежной зоны.

Почти в три раза увеличатся общественно­деловые зоны (торговля, офисы, спорт, культура). К 2030 году в Омске будет создано около 1,2 миллиона квадратных метров офисных площадей. Много крупных торгово­развлекательных комплексов появится на Левобережье. К примеру, недалеко от аэропорта «Омск (центральный)» построят комплекс площадью более 200 тысяч квадратных метров. В районе заповедника «Птичья гавань» должен появиться детский парк. Будет реконструирован Парк Победы. В каждом округе города построят крытый хоккейный модуль. Экологически вредные производства будут вынесены из центральной части города.

Большие изменения произойдут в транспортной инфра­структуре Омска. Будет построено более 150 километров городских магистралей и семь двухуровневых развязок. Впервые в нашем городе появятся улицы непрерывного движения. Это дороги без светофоров и пешеходных переходов, где можно ехать не останавливаясь. Такими улицами станут Герцена и Заозерная.

Иртыш и Омь пересекут несколько новых мостов. Один из них – через Иртыш с выходом на улицу Труда – планируется построить рядом с железнодорожным мостом. Другой сделают в южной части города с выходом на улицу Мельничная. Должен появиться и специальный мост для грузового транспорта.

Тремя основными линиями будет представлен метрополитен. Первую линию проложат от железнодорожного вокзала в северный промышленный узел. Вторая свяжет Амурский поселок с южной частью Кировского округа. Третья соединит улицу Кирова с улицей Лукашевича.
Главный архитектор Омскгражданпроекта Богдан Мрыглод, указал на то, что новый генплан не будет статичным. Вместе с его реализацией начнется непрерывный мониторинг. Оптимизация будет проводиться через каждые два­три года.

Итоги фестиваля

В день окончания Международного фестиваля «Сибирская пирамида» председатель оргкомитета Андрей Никитенко поздравил всех участников и организаторов мероприятия, победителям в различных номинациях были вручены дипломы, прозвучали слова благодарности и пожелания дальнейшего плодотворного сотрудничества. Также было озвучено имя победителя первого регионального конкурса социальной рекламы «П.О.Р.А!» Им стала Виктория Лебедева, дизайнер рекламного агентства «СТА».
В номинации «Социальный плакат» победили дизайнеры журнала «Омские новостройки» Александра Вакуленко, Гульнара Сулейманова и менеджер Полина Дрозд (ИД «Премьер»).

На итоговой пресс­конференции организаторы поделились своими впечатлениями о мероприятии. Так, Наталья Ярох, председатель правления Омского отделения «Союза дизайнеров России», отметила: «Фестиваль – это что­то вроде моря, в которое стекается множество больших и малых ручейков. И это море получилось теплым, большим. И в будущем мы, Союз дизайнеров, обязательно хотим принимать участие в подобных мероприятиях».

Андрей Никитенко заявил собравшимся о том, что, организуя это мероприятие, он преследовал три цели. Первое – это объединить разные общественные организации и посмотреть на их плодотворное взаимодействие. В фестивале принимали участие самые различные профессиональные сообщества – архитекторов, дизайнеров, участников рынка недвижимости, СМИ. И в ходе фестиваля эти разные организации начали делать первые шаги на пути к сотрудничеству. «Вторая цель – это посмотреть реакцию мэтров и молодежи. Все признанные мастера отметили, что молодежь сейчас активна, напориста, и это не может не радовать. И третья цель – это посмотреть реакцию внешней среды, отклик людей. Творческий Дом «Омская пирамида» в эти дни посетили более 2 500 человек. Это хороший показатель, и в дальнейшем мы планку подобных мероприятий будем только повышать».

Мнения участников мероприятия:

Евгений Заболотный, директор АН «Новосел»:

Проведение такого фестиваля в целом и Дня недвижимости в частности, по моему мнению, необходимо для Омска, потому что в его рамках происходит обсуждение многих тем, которые интересны и профессионалам, и простым потребителям. Выступления докладчиков, которые мы прослушали на Дне недвижимости, предоставили нам информацию для размышления. Данные специалистов, аналитиков помогут развивать новые направления в нашей работе.

Анастасия Знайдюк, руководитель группы аналитики компании «Миэль­недвижимость»:

Такие мероприятия – это, во­первых, хорошая коммуникативная площадка для профессионалов, во­вторых, привлечение внимания, в частности через СМИ, к проблемам, существующим на рынке недвижимости. Здорово, когда в рамках одного фестиваля человек может получить целостное представление о процессах развития рынка.

Дмитрий Журавлев, руководитель омского отдела «Пронто­Новосибирск»:

Мне как директору группы изданий «Из рук в руки» в Омске всегда интересно, чем живет наш омский рынок недвижимости, какие проблемы существуют, как развивается город в целом. Очень полезной была информация в докладе, посвященном анализу офисных и торговых площадей в Омске, а также в выступлении специалистов Сбербанка. На мой взгляд, нужно регулярно проводить такие мероприятия, потому что рынок недвижимости меняется очень динамично.

Александр Михайлов, исполнительный директор НП ГУОРН:

Самым значимым событием Дня недвижимости стала презентация сотрудниками Омскгражданпроекта и архитекторами генплана Омска. Информация стала доступна и специалистам, и простым людям. На презентации по приблизительным подсчетам присутствовало более 70 специалистов, работающих в разных сферах рынка недвижимости. Кроме этого, на выставке были представлены основные этапы развития Омска в области строительства и архитектуры.

Журнал "Недвижимость" № 40 (632) от 8 октября 2007 г.