Несмотря на активное развитие торговой недвижимости в Омске, ее качественные характеристики оставляют желать лучшего. Так, многие иногородние компании не смогли реализовать планы открытия своих магазинов в нашем городе, не найдя подходящие площади.

  Спрос выше предложения

  Сегмент торговой недвижимости сегодня - один из самых динамично развивающихся направлений коммерческой недвижимости. Специалисты оценивают его долю на омском рынке в 30-40%. При этом в отдельных риэлторских фирмах доля операций с торговыми помещениями достигает 80% от всех сделок по коммерческой недвижимости. Лидеры на рынке - компании <МИЭЛЬ-Недвижимость>, Центр деловой недвижимости <Навигатор>, <Алевтина>, <Открытый Мир>, <Этаж>.

  По данным компании <МИЭЛЬ-Недвижимость>, в нашем городе действует порядка 50 торговых центров. Тем не менее, говорить о насыщенности рынка пока рано, так как спрос сегодня значительно превышает предложение. Так, по подсчетам компании Omsk Real Estate Group, емкость рынка торговых площадей составляет примерно 1,5 миллиона квадратных метров. В то же время, по словам ее генерального директора Дмитрия САПУНОВА, в Омске таких площадей насчитывается около одного миллиона квадратов (включая павильоны, пристроенные магазины), из них площадей в торговых комплексах - 200 тысяч кв. метров.

  В результате заполненность площадей в профессиональных торговых центрах (таких как <Континент>, <Омский>, <Каскад>) достигает 100%. Кроме того, стоимость торговых площадей и арендные ставки на них постоянно увеличиваются. Как отмечают риэлторы, за последний год стоимость аренды увеличилась в среднем на 15-25%. Сегодня арендная ставка на отдельные помещения в Центральном округе может достигать 1500-1700 рублей за квадрат в месяц, в Ленинском, Советском и Кировском округах - 1000-1500 рублей за квадрат, в Октябрьском - 800-1200 рублей за кв. метр в месяц.

  В оценке обоснованности таких ставок эксперты расходятся во мнениях. Так, специалист по коммерческой недвижимости компании <Аккорд-риэлт> Евгений КУЛАГИН считает, что ставки несколько завышены. В то же время, по мнению Дмитрия САПУНОВА, такие цены не являются завышенными: заполненность торговых площадей составляет 95-98%, что соответствует адекватной рыночной ставке.

  Купить торговые площади в Центральном округе сегодня можно в среднем по цене 33-38 тысяч рублей за квадрат, в Советском, Ленинском и Кировском округах - порядка 20-30 тысяч, в Октябрьском - за 18-21 тысячу рублей за квадратный метр.

  Только для своих

  Одно из последствий столь значительного превышения спроса над предложением торговых площадей - то, что их качественные характеристики сегодня оставляют желать лучшего. Как отмечают специалисты по коммерческой недвижимости, если для омских предпринимателей уровень существующих торговых центров привычен и довольно неплох, то для иногородних сетей, имеющих возможность сравнить их с другими городами, он недостаточно высок.

  Более того, некоторые федеральные сети так и не смогли открыть свои магазины в нашем городе, поскольку не нашли подходящие помещения. Так, например, для гипермаркета бытовой техники <Техносила>, имеющего филиалы в Томске и Новосибирске, это на сегодня единственная причина, мешающая его открытию в Омске. Компания ищет торговые помещения площадью от 2000 до 6000 квадратных метров в крупном торговом центре в центральной части города либо в спальных районах.

  Как вариант рассматриваются и площади вне города - в том случае, если это будет привычное для горожан торговое место.

  Директор <Монро-Омск> (сеть обувных магазинов) Константин КОЖУНКОВ уже в течение полугода не может найти подходящее помещение для открытия в Омске еще двух магазинов (площади для первых двух - на улице Масленникова и проспекте Маркса - были найдены быстро, так как три года назад они никем не были арендованы и вполне подходили). Сегодня г-ну КОЖУНКОВУ требуются помещения от 300 до 1500-2000 квадратных метров в зависимости от района. При этом они должны обладать следующими характеристиками: иметь возможность перепланировки (что позволяют сделать далеко не многие существующие торговые объекты), иметь складские помещения - 30% от общей площади, парковку на 20-30 автомобилей, возможность реализации внутренней логистики. Как оказалось, такие объекты найти довольно сложно.

  Со сложностями подбора помещения в Омске также столкнулись и другие компании, например: <МИР> (бытовая техника), <Снежная королева>, <М-видео>, <Эксперт>, Benetton, <Детский мир> и многие другие.

  В первую очередь иногородних торговых операторов, по мнению омских риэлторов, не устраивает месторасположение существующих торговых центров, площадь торговых залов, стоимость аренды, а также отсутствие или недостаточная вместимость парковок.

  Стало лучше, но...

  В какой-то мере решить проблему нехватки качественных торговых площадей может строительство новых торговых центров. По данным компании Omsk Real Estate Group, в 2006 году планировалось открыть семь торговых центров (общей площадью 68 тысяч кв. метров), а в 2007 - девять (160 тысяч кв. метров). Но, как считает Дмитрий CFGEYJD, в действительности их будет открыто меньше и не в срок, поскольку зачастую строительство затягивается по разным причинам.

  Как отмечают владельцы сетей, нацеленных на расширение, застройщики сейчас стали больше прислушиваться к требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Так, все чаще есть возможность согласовывать планировку еще при строительстве. Проектировщики стали учитывать концепцию заказчика, высоту потолков, логистику грузопотока и человекопотока. Однако некоторые параметры, например парковка, по-прежнему не отвечают современным нормам. Так, на каждые 100 квадратных метров торговых площадей должно приходиться четыре-шесть машиномест на парковке (в зависимости от класса торгового центра). При этом на одно машиноместо должно выделяться 16-20 квадратных метров. Между тем большинство действующих и строящихся комплексов это не учитывают. В качестве исключения можно назвать торгово-выставочный центр <Каскад> и гипермаркет <Континент>.

  Новые площади - новые проблемы

  Однако активное строительство торговых центров, развернувшееся в нашем городе, способно не только решить ряд проблем на рынке, но и принести новые. Так, эксперты прогнозируют, что через несколько лет оно может обернуться перенасыщением рынка. Единственное, в чем расходятся специалисты, - это в сроках: по мнению одних, оно может наступить уже через один-два года, другие дают более оптимистичные прогнозы - не раньше 2010 года.

  Между тем с этой проблемой в ближайшее время могут столкнуться многие другие российские города. Как заявил управляющий директор Российского совета торговых центров Олег ВОЙЦЕХОВСКИЙ на пресс-конференции в Москве, скоро число торговых центров в России может превысить потребности населения. По его мнению, рынок крупных торговых центров близок к перенасыщению, в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Самаре, Воронеже, Ярославле и Калининграде оно вот-вот наступит, а через два года перенасыщение может наступить во всех городах с населением от 500 тыс. человек.

  Некоторые омские риэлторы поддерживают эту точку зрения. Так, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости ООО <Открытый Мир> Максим БУШЕЛЬ отмечает, что в Москве и Санкт-Петербурге максимальная заполняемость новых и имеющихся торговых комплексов - 70% (по данным статистики). В Омске же идет строительство и реконструкция большого количества новых торговых площадей (<Флагман>, здание бывшей табачной фабрики и другие). Соответственно с учетом логичного отставания региональных рынков от столичного Омск ожидает такая же перспектива. Кроме того, чтобы построенные здания не оказались пустыми, нужно иметь предварительную информацию о том, какой оператор станет <якорным> арендатором в новом торговом комплексе. Сегодня, по оценкам риэлторов, <якорные> арендаторы есть примерно у 70-90% торговых центров.

  В то же время, по словам генерального директора компании Omsk Real Estate Group Дмитрия САПУНОВА, раньше 2010 года перенасыщение не предвидится, потому что, во-первых, два-три года назад торговая недвижимость вообще не строилась, а во-вторых, все, что построено, не соответствует требованиям. Эту точку зрения поддерживают и многие ритейлеры, также уверенные в том, что перенасыщения не будет, так как на омском рынке, в отличие от других городов, наблюдается явный недостаток площадей.

  Мнения

  Константин КОЖУНКОВ, директор <Монро-Омск>:

  <Торговые центры с крупными арендаторами сотрудничать не хотят>

  - Рынок торговых помещений незрелый и некачественный. Собственникам торговых центров выгоднее сдавать помещения в аренду представителям мелкого бизнеса, поэтому с крупными арендаторами они сотрудничать не хотят. Сегодня постепенно ситуация в этом направлении меняется: так, при проектировании торговых центров застройщики ориентируются на предпочтения крупных арендаторов.

  Марина Мосейкина, директор 000 <Алькор>:

  <Стоимость квадратного метра не соответствует прибыли>

  - Сегодня во многих торговых центрах есть пустующие площади. На мой взгляд, проблема заполняемости комплексов связана с их высокой этажностью. Наибольшим спросом в торговых центрах пользуются помещения на нижних этажах, а верхние заполнены не полностью. Дело в том, что там стоимость квадратного метра не соответствует прибыли.

  Максим БУШЕЛЬ, ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости 000 <Открытый Мир>:

  <Наиболее востребованы будут площади в торгово-развлекательных комплексах>

  - Я считаю, что в ближайшие два-три года наиболее востребованы будут площади в торгово-развлекательных и многофункциональных комплексах, поскольку они удобны тем, что в них действует принцип <все и сразу>. Разнообразие различного рода услуг влияет на фактор спонтанной покупки, что привлекает мелких арендаторов. Кроме того, спросом будут пользоваться торговые площади на первых этажах жилых домов (возможность создания уникального дизайна, использования <пассивной> рекламы, когда наличие яркой вывески вызывает первичный интерес потенциального клиента) и отдельно стоящие магазины, которые удобны для целенаправленной покупки (бытовая техника, автосалоны).

Автор: СТРЕЛЬНИКОВА Анастасия
Источник: Бизнес Курс №43, 8 ноября 2006*

http://www.asmedia.ru/publication/id1512.html